21 de Janeiro de 2010 - 10h:09

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Novas regras para aluguel a partir deste mês

Com a nova lei, o ato de despejo por falta de pagamento do inquilino poderá ocorrer em apenas 30 dias

Por: Samira Castro - Diário do Nordeste

Começa a vigorar, no dia 25 deste mês, a nova Lei do Inquilinato. As regras - instituídas por meio do Decreto Lei nº 12.112 - afetarão todo o mercado imobiliário, sobretudo as locações comerciais, e já estão causando polêmica. Uma delas é que o ato do despejo por falta de pagamento será mais rápido.

O locatário terá 30 dias para deixar o imóvel após o aviso. "Se a antiga lei já beneficiava o locador, agora beneficia ainda mais", afirma o advogado Mário Cerveira Filho, do escritório Cerveira e Dornellas, de São Paulo.

De acordo com Mário Cerveira, a nova lei terá um efeito devastador com relação aos casos de purgação de mora e ação renovatória de contratos de locação. "A relação entre o locador e o locatário ficou ainda mais desequilibrada", diz.

Segundo ele, lojistas de shopping centers e de rua precisam estar atentos às mudanças para não sofrerem os efeitos negativos da nova legislação.

Purgação de mora

Mário Cerveira ressalta que a legislação altera o artigo 62, onde o locatário inadimplente passará a ter apenas uma chance a cada 24 meses para quitar o valor atrasado e assim evitar a rescisão do contrato.

Na lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. "Agora, foi diminuída drasticamente a possibilidade de manutenção do contrato através da quitação judicial da dívida locatícia", acrescenta o advogado Daniel Alcântara Nastri Cerveira, também do Cerveira, Dornellas e Advogados Associados. Daniel Cerveira afirma que, para os inquilinos comerciais, a situação é ainda mais desastrosa, embora a regra valha para todos. "Com a nova lei, o eventual despejo do locatário, no momento da ação renovatória, poderá ocorrer logo após ser proferida a sentença em primeira instância, e não mais depois do trânsito em julgado, ou seja, após se esgotarem todos os recursos. Se for proferida uma sentença totalmente equivocada numa ação de renovação do contrato de aluguel, o locatário será despejado em 30 dias".

Prejuízo a lojistas

Os advogados alertam que esta nova regra poderá prejudicar diversos lojistas que poderão perder seu ponto comercial por uma decisão equivocada. "Veja o prejuízo social desta medida. Imagine um lojista de shopping ou de rua que seja despejado por uma decisão judicial equivocada, que além de perder seu ponto comercial, terá que demitir seus funcionários e perderá sua clientela. E com certeza não conseguirá retomar o ponto, pois nele já poderá estar um terceiro de boa-fé", explica.

Fiador

Ainda de acordo com as mudanças da legislação, o proprietário também poderá exigir um novo fiador durante a vigência do contrato, caso o atual esteja em recuperação judicial. Há a possibilidade de o locador desistir da empresa fiadora como forma de maior garantia. "Além disso, enquanto o contrato estiver em vigência, o locador não poderá mais pedir para reaver o imóvel ao inquilino", alerta a advogada e sócia-diretora da Arbimóvel, consultoria de São Paulo, especializada em mercado imobiliário, Emanuela Veneri.

DIFICULDADES NA LOCAÇÃO
"Eu penei com as malas na cabeça"


A consultora de viagem Joana Dark Menezes passou dois meses para conseguir alugar um imóvel residencial em Fortaleza. Entre idas e vindas às imobiliárias, ela conta que a burocracia era o principal entrave para concretizar o negócio. "No caso do ponto comercial para montar minha agência, a Voe Mais Turismo, a demora foi ainda maior", relata.

Segundo ela, há muita exigência para a figura do fiador. "Ele não pode ter restrição cadastral. Se for casado, o conjugue também não pode ter pendência em seu nome. Tem de ter imóvel próprio, quitado e devidamente documentado", diz. Ela tentou pagar caução mas os locadores não aceitaram. "Cheguei a oferecer seis meses de aluguel adiantado".

O processo de aprovação do contrato é demorado - avalia Dark. "Sem falar no fato de que você se interessa por um imóvel anunciado, liga para a imobiliária e é informado de que aquele não está mais disponível". Segundo ela, as imobiliárias recebem várias propostas de interessados em um mesmo imóvel para analisar a melhor.

Para Dark, a nova legislação não vai trazer facilidades aos locatários. "Todos dizem que ela beneficia mais o locador, com exigências ainda maiores, inclusive na questão do despejo", afirma. "Eu penei com as malas na cabeça até achar o meu canto", frisa.

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